Εισοδήματα από ακίνητα: Τα μυστικά που πρέπει να γνωρίζετε για τους νέους κωδικούς του Ε2

Σχεδόν 3,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες με εισοδήματα από ακίνητη περιουσία θα πρέπει  να προχωρήσουν στην συμπλήρωση νέων κωδικών στο έντυπο Ε2 της Εφορίας, πριν υποβάλουν το βασικό έντυπο  Ε1.

Αυτό έγκειται στο ότι χορηγούνται φοροαπαλλαγές σε ιδιοκτήτες που διέθεσαν το περασμένο έτος κενά ακίνητα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης για μακροχρόνια μίσθωση. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να τονιστεί πως, είναι προσυμπληρωμένα από την ΑΑΔΕ τα εισοδήματα που ποοέρχονται από μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις ωστόσο, οι φορολογούμενοι θα μπορούν να παρέμβουν στους κωδικούς και να κάνουν τις διορθώσεις, εάν τα στοιχεία που έχουν αναγραφεί στο έντυπο είναι λαναθασμένα.

Η μεταφορά εισοδημάτων από το Ε2 γίνεται με αυτόματο τρόπο στο έντυπο Ε1. Τα ποσά αυτά φορολογούνται από το πρώτο ευρώ και οι συντελεστές  διαμορφώνονται από 15% έως και 45% ,ενώ το 5% των εισπράξεων από τα ενοίκια αναγνωρίζεται από την Εφορία ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Οι κωδικοί

Ακόμη επισημαίνεται πως:

Στον κωδικό 64 δηλώνεται:

•  το εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικίας που ήταν προηγουμένως κενή και απαλλάσσεται από φόρο.
• το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε το περασμένο έτος ο εκμισθωτής από τουλάχιστον τριετούς διάρκειας σύμβαση εκμίσθωσης κατοικίας του, εάν η κατοικία αυτή ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.

Η μεταφορά του εισοδήματος αυτού γίνεται στους νέους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1, προκειμένου να απαλλαγεί από τον φόρο.

Στον κωδικό 65 δηλώνεται:

• εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
• το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε το 2025 ο εκμισθωτής από τουλάχιστον τριετούς διάρκειας σύμβαση εκμίσθωσης κατοικίας του, εάν η κατοικία αυτή ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση το 2024.

Οι νέοι κωδικοί 66 και 67:

αυτοί αφορούν εκμισθώσεις κατοικιών εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που είχαν προηγουμένως παραμείνει κενές ή είχαν καταχωρηθεί στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι κωδικοί αυτοί εφαρμόζονται όταν το ακίνητο μισθώνεται σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του δημόσιου τομέα, όπως στο ιατρικό και στο νοσηλευτικό προσωπικό,σε εκπαιδευτικούς δημόσιας εκπαίδευσης και στο ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Οι νέοι κωδικοί προστίθενται στη λίστα με τους υπόλοιπους που αφορούν στα στοιχεία για τα …κλασικά ενοίκια (κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, γαίες, αποθήκες), τα εισοδήματα από πλατφόρμες (Airbnb, Booking κ.λπ.)., το είδος της εκμίσθωσης, την δωρεάν παραχώρηση ακινήτου κ.λ.π.

Τι ισχύει για τα ανείσπρακτα ενοίκια

Κρίσιμοι κωδικοί είναι και αυτοί που αφορούν στα ανείσπρακτα ενοίκια, καθώς η αγνόησή τους φέρνει επιβαρύνσεις.

Στη στήλη 16 θα πρέπει να δηλωθούν τα  ανείσπρακτα μισθώματα.

Για να μπορέσει ο πολίτης να δηλώσει τα ενοίκια αυτά και να μη φορολογηθεί για αυτά θα πρέπει μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης να έχει εκδώσει τη διαταγή πληρωμής ή τη διαταγή απόδοσης μισθίου ή τη δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκήσει σχετική αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, που θα συνοδεύεται από αποδεικτικό επίδοσης.

Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, η προσκόμιση των σχετικών δικαιολογητικών θα πρέπει να έχει γίνει στην αρμόδια φορολογική υπηρεσία πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Η συμπλήρωση των στηλών 13, 14 και 15 γίνεται με το ακαθάριστο εισόδημα που προέρχεται από τα ακίνητα που αναλογεί στον υπόχρεο, ανάλογα με την κατηγορία εισοδήματος. Στις στήλες αυτές καταχωρούνται και τα ποσά από ανείσπρακτα μισθώματα που είχαν δηλωθεί σε προηγούμενα φορολογικά έτη (2015–2024) και εισπράχθηκαν το φορολογικό έτος 2025.

Κατά αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται ότι η φορολόγηση των ποσών αυτών γίνεται κατά το έτος της πραγματικής είσπραξής τους.

Οι  βραχυχρόνιες μισθώσεις

Τα εισοδήματα από μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις προσυμπληρώνονται από την  ΑΑΔΕ.

Αυτό επιτυγχάνεται με τα στοιχεία που διαθέτει η Αρχή από τα μισθωτήρια συμβόλαια και τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα που αποκτήθηκαν το 2025 γίνεται αυτοτελώς (με συντελεστές από 15% έως και 45%) αφού προηγουμένως αφαιρεθεί το 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή.

Στη στήλη 17 του εντύπου Ε2, δηλώνεται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου μέσω συγκεκριμένων κωδικών. Ενδεικτικά αναφέρονται τα εξής:

• στον κωδικό 60 δηλώνονται συγκεντρωτικά τα εισοδήματα που προέρχονται από βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων,
• στον κωδικό 61 δηλώνονται τα εισοδήματα  που προέρχονται από βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων.

Οι εν λόγω κωδικοί χρησιμοποιούνται ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο έχει αναρτηθεί σε ψηφιακή πλατφόρμα της οικονομίας διαμοιρασμού ή αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω αυτής.

Στον κωδικό 62 δηλώνεται το εισόδημα από εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται από τον μισθωτή, ενώ στον κωδικό 63 δηλώνεται η εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Στις περιπτώσεις αυτές το εισόδημα μεταφέρεται αυτόματα στους αντίστοιχους κωδικούς του εντύπου Ε1.

Τι άλλο πρέπει να γνωρίζετε

Ακόμη οι υπόχρεοι θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

• Εάν ένα ακίνητο είναι κενό για ολόκληρο το φορολογικό έτος ή για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, τότε θα πρέπει να καταχωρηθεί στο έντυπο με την ένδειξη «ΚΕΝΟ» και να συμπληρωθεί και το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ήταν κενό.
• Στη στήλη 4: Εδώ δηλώνεται η κατηγορία του ακινήτου, δηλαδή εάν πρόκειται για Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων ΔΧ, Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Άλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο, Άλλη Χρήση.
• Στη στήλη 18: Εδώ αναγράφεται ο εννιαψήφιος αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για κάθε ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν η παροχή είναι ενεργή ή όχι. Εάν δεν υπάρχει παροχή ρεύματος ή πρόκειται για αποθήκη ή χώρο στάθμευσης που ηλεκτροδοτείται από κοινόχρηστη παροχή, τότε η στήλη θα συμπληρωθεί με τον αριθμό «999999999».
• Στη στήλη 19: Εδώ αναγράφεται ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Η συμπλήρωση της στήλης αυτής είναι υποχρεωτική ιδίως στις περιπτώσεις που χρησιμοποιούνται οι κωδικοί 64, 65, 66 και 67. Επιπλέον, στο έντυπο Ε2 δηλώνεται και η ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων από τον υπόχρεο γονέα, ενώ τα στοιχεία αυτά συμπληρώνονται και στον σχετικό πίνακα της δεύτερης σελίδας του εντύπου με υποχρεωτική αναγραφή του ΑΦΜ του τέκνου.