Ανείσπρακτα ενοίκια: Τα νέα SOS που πρέπει να γνωρίζετε

Αντιμέτωποι με την επιβολή φόρου ύψους έως και το 45% κινδυνεύουν να επιβαρυνθούν αδίκως από την Εφορία χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με ανείσπρακτα ενοίκια.

Οι παραπάνω θα πρέπει να προχωρήσουν εγκαίρως στη δήλωση ποσών που δεν έλαβαν το 2025 και να υποβάλλουν ψηφιακά το έντυπο – κλειδί (Ε411) της ΑΑΔΕ προκειμένου να γλιτώσουν την λυπητερή. Στο εν λόγω έντυπο θα πρέπει να αναφέρονται: τα στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, επώνυμο, όνομα, πατρώνυμο, επωνυμία), η διεύθυνση του ακινήτου για το οποίο δεν καταβλήθηκαν ενοίκια, το συνολικό ποσό των μη καταβληθέντων μισθωμάτων και το έτος που αφορούν.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι

Οι εν λόγω φορολογούμενοι υποχρεούνται να προχωρήσουν στις παρακάτω ενέργειες πριν πατήσουν το «κουμπί» της υποβολής της φορολογικής δήλωσης.Αναλυτικά:

• Θα πρέπει να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, και:
• Θα πρέπει να  υποβάλουν στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ «Τα Αιτήματά μου», τη δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια και τα δικαιολογητικά.

Στην Εφορία, θα πρέπει να υποβάλουν ηλεκτρονικά:

• Το έντυπο Ε411. Υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο. Εάν υποβληθεί δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων αποβιώσαντα ιδιοκτήτη από κληρονόμο αυτού, για χρονικό διάστημα που ο αποβιώσας ήταν εν ζωή, τότε στα στοιχεία ιδιοκτήτη  θα πρέπει να συμπληρωθούν τα στοιχεία του αποβιώσαντα. Εάν είναι αδύνατη η ψηφιακή υποβολή, τότε ηυποβολή της δήλωσης γίνεται έντυπα, είτε ταχυδρομικώς με συστημένη επιστολή ή courier είτε αυτοπροσώπως.
• Τη δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή τη διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή την ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (μαζί με το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής).
• Τον πίνακα αναγγελίας χρεών με την απαίτηση του εκμισθωτή για πτωχευμένο μισθωτή.
• Την υπεύθυνη δήλωση ότι, για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεσή τους, δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα, καθώς και την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή.

Εάν δεν γίνει υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων, τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν “θα μετρήσουν” και η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης και θα φορολογήσει τα εν λόγω ποσά.

Πρώτα στο έντυπο Ε2 θα πρέπει να δηλωθούντα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν το 2025, αλλά και τα ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2025 και μετά αυτά αυτόματα θα μεταφερθούν στο Ε1.

Η φορολόγηση

Η φορολόγηση του ετήσιου καθαρού   φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια γίνεται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού  προηγουμένως αφαιρεθεί ποσοστό 5% ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων. Με βάση την  φορολογική κλίμακα:

• Ο συντελεστής είναι 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ
• Ο συντελεστής αυξάνεται στο 35% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ.
• Ο συντελεστής ανεβαίνει στο 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από 35.000 ευρώ.

Yπενθυμίζεται πως από τον Ιανουάριο του 2026 ισχύει  ήδη η νέα τροποποιημένη  κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια καθώς έχει προστεθεί ένας νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για ποσά από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Αξίζει να σημειωθεί πως τα τελευταία στοιχεία της ΑΑΔΕ για τις φορολογικές δηλώσεις δείχνουν πως περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι είχαν ετήσια εισοδήματα από ενοίκια άνω των 8,5 δισ. ευρώ .

Όσον αφορά στη κατανομή επισημαίνεται πως 7 στους 10 φορολογούμενους δήλωσαν εισόδημα έως 5.000 ευρώ και το 16% εμφάνισε από 5.001 ευρώ έως 10.000 ευρώ. Δηλαδή το 87% των ιδιοκτητών δήλωσε ετήσιο εισόδημα από ακίνητα κάτω από 10.000 ευρώ . Ενοίκια άνω των  10.000 ευρώ και έως 20.000 ευρώ το χρόνο δήλωσαν σχεδόν 160.000 φορολογούμενοι. Ο αριθμός αυτός αντιστοιχεί σε λιγότερους από 1 στους 10.

Το «φέσι» 

Πολλά νοικοκυριά και ελεύθεροι επαγγελματίες αδυνατούν να καταβάλουν τα συμφωνημεμένα ενοίκια λόγω των αναγκών για στέγη σε συνδυασμό με τις οικονομικές δυσχέρειες. Συνεπώς, πολλοί ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να καταβάλουν φόρο έως και 45% για ανύπαρκτα εισοδήματα καθώς δεν λαμβάνουν τα ποσά που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια. Μάλιστα σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ, 4.500 ιδιοκτήτες ακινήτων δεν έλαβαν το 2024 το συνολικό ποσό των 15 εκατ. ευρώ από τους ενοικιαστές τους.