Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως η απόφαση (Α.1158/2026) της ΑΑΔΕ για τη νέα διαδικασία που επιτρέπει την άρση κατάσχεσης ακινήτων πριν από τη μεταβίβασή τους με πώληση.
Σημειώνεται δε πως, κατά αυτόν τον τρόπο καθορίζονται για πρώτη φορά συγκεκριμένα κριτήρια με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα των χρεών του.
Αναλυτικά η απόφαση αναφέρει τα εξής:
Η διαδικασία υποβολής αίτησης
1. Η αίτηση για την έκδοση απόφασης άρσης κατάσχεσης της Φορολογικής Διοίκησης επί ακινήτου του οφειλέτη ενόψει μεταβίβασης αυτού από επαχθή αιτία με τίμημα, υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» (https://www.aade.gr/—>Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE—> Τα Aιτήματά μου —> Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές —> Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία) της ψηφιακής πύλης myAADE, στην Υπηρεσία της οποίας ο Προϊστάμενος είναι αρμόδιος για την επιδίωξη της είσπραξης της οφειλής. Σε περίπτωση που στο υπό μεταβίβαση ακίνητο υφίστανται κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί από περισσότερες Υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, η αίτηση υποβάλλεται σε μία εξ αυτών.
2. Η αίτηση για τη χορήγηση άρσης κατάσχεσης ακινήτου, όπως αυτή επισυνάπτεται στο Παράρτημα της παρούσας, περιέχει:
α. Τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) και το Ονοματεπώνυμο/Επωνυμία του αιτούντος,
β. τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) και την επωνυμία ή το ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου στον οποίο θα κατατεθεί η απόφαση άρσης κατάσχεσης, καθώς και το αρμόδιο
Κτηματολογικό Γραφείο/ Υποθηκοφυλακείο,
γ. το ακίνητο το οποίο πρόκειται να μεταβιβαστεί επί του οποίου υφίσταται η υπό άρση κατάσχεση με τον αριθμό ταυτότητας ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ.), την εμπορική αξία του ακινήτου, την αντικειμενική αξία του ακινήτου, καθώς και το τίμημα και τον τρόπο καταβολής αυτού,
δ. τα στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης της υπό άρσης κατάσχεσης (αριθμό και ημερομηνία αυτής, υπηρεσία που επέβαλε την κατάσχεση), το ποσό των οφειλών για την οποία επιβλήθηκε και τα στοιχεία καταχώρισής της στο Κτηματολογικό Γραφείο/εγγραφής της στο Υποθηκοφυλακείο.
3. Με την αίτησή του ο οφειλέτης συνυποβάλλει τα ακόλουθα έγγραφα:
α. Πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου/πιστοποιητικά ιδιοκτησίας από το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο/Υποθηκοφυλακείο του υπό μεταβίβαση ακινήτου,
β. πρόσφατη έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας αυτού από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΠΟΛ. 1011/18.01.2018, Β’ 63), στην περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης του παρόντος για την άρση κατάσχεσης του υπό μεταβίβαση ακινήτου, σύμφωνα με την περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 47Α του ΚΦΔ, καθώς και για την περίπτωση που η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί σύμφωνα με το άρθρο 1 της ως άνω ΠΟΛ. 1011/2018,
γ. φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4. Ειδικά για την περίπτωση που το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες και δεν απαιτείται η πλήρωση του όρου της περ. γ) της παρ. 1 του άρθρου 47 Α ΚΦΔ απαιτούνται επιπλέον από τον αιτούντα οφειλέτη:
α. Πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου/πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδίκησης από το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο/Υποθηκοφυλακείο του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο,
β. πρόσφατη έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας αυτού από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΠΟΛ. 1011/18.01.2018),
γ. φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο,
δ. Σε περίπτωση υποθήκης υπέρ τρίτων εγγεγραμμένης επί του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο, βεβαίωση αυτών για το ύψος της ενυπόθηκης απαίτησής τους κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης.
5. Η Υπηρεσία κατά την εξέταση της αίτησης δύναται κατά περίπτωση να ζητήσει συμπληρωματικά στοιχεία από τον οφειλέτη. Πρόσφατα θεωρούνται τα δικαιολογητικά με χρόνο έκδοσης αυτών όχι μεγαλύτερο από 6 μήνες από την υποβολή της αίτησης.
Αρμόδιο όργανο, τύπος, περιεχόμενο και χρόνος ισχύος απόφασης άρσης κατάσχεσης
1. Η απόφαση άρσης κατάσχεσης επί ακινήτου εκδίδεται από τον αρμόδιο για την επιδίωξη είσπραξης της οφειλής Προϊστάμενο των Δ.Ο.Υ/Τμήματος Ειδικών Καθεστώτων Φ.Π.Α στο πλαίσιο του ηλεκτρονικού εμπορίου του ΚΕ.ΦΟ.ΔΕ Αττικής, ΚΕΒΕΙΣ, ΚΕΜΕΦ, ΕΜΕΙΣ, μετά τη διαπίστωση πλήρωσης των προϋποθέσεων των παρ. 1 και 2 του άρθρου 47A του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Σε περίπτωση που στο προς μεταβίβαση ακίνητο υφίστανται κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί από περισσότερες από μία από τις παραπάνω αναφερόμενες υπηρεσίες, εκδίδεται για όλες τις επιβληθείσες από τη Φορολογική Διοίκηση κατασχέσεις μία απόφαση άρσης κατάσχεσης από την υπηρεσία στην οποία έχει κατατεθεί η αίτηση, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις χορήγησης. Σε περίπτωση που η αίτηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις χορήγησής της, ο αιτών ενημερώνεται για τον λόγο απόρριψης μέσω της εφαρμογής της παρ. 1 του άρθρου 1.
Σε περίπτωση απόρριψης του αιτήματος για τυπικούς λόγους, ο αιτών δύναται να υποβάλλει εκ νέου την αίτηση του άρθρου 1.
2. Μέχρι τη διαπίστωση της πλήρωσης των προϋποθέσεων των παρ. 1 και 2 του άρθρου 47A του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, η αρμόδια υπηρεσία της παρ. 1 εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης ακινήτου υπό όρους, η οποία φέρει τον τίτλο «ΑΠΟΦΑΣΗ ΑΡΣΗΣ ΚΑΤΑΣΧΕΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 47Α Κ.Φ.Δ.» ισχύει για έναν μήνα από την έκδοσή της και περιέχει υποχρεωτικά τον τίτλο της εκδούσας υπηρεσίας/της αρμόδιας για την επιδίωξη είσπραξης της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση υπηρεσίας, τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.), το ονοματεπώνυμο του φυσικού ή την επωνυμία του νομικού προσώπου στο οποίο χορηγείται, τη διεύθυνση αυτού, τον αριθμό δελτίου ταυτότητας ή διαβατηρίου του φυσικού προσώπου, τα στοιχεία του συμβολαιογράφου στον οποίο απευθύνεται, τον σκοπό για τον οποίο αυτή εκδίδεται (μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία με τίμημα), τη διαπίστωση ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. 1 ή της παρ. 2 κατά περίπτωση του άρθρου 47Α του ΚΦΔ και τη ρητή συναίνεση της Φορολογικής Διοίκησης για την άρση της επιβληθείσας κατάσχεσης υπό τον όρο παρακράτησης και απόδοσης από το τίμημα ορισμένου ποσού, όπως αυτό προσδιορίζεται στο άρθρο 3 της παρούσας.
3. H απόφαση της παραγράφου 2 έχει ως συνημμένο το υπόδειγμα που τίθεται στο Παράρτημα της παρούσας, το οποίο αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής.
4. Στον αιτούντα (καθ’ ού η κατάσχεση) αποστέλλεται η απόφαση της παρ. 2 του παρόντος μαζί με το έγγραφο υπολογισμού των συντελεστών βαρύτητας κριτηρίων φορολογικής συνέπειας αυτού και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής δυνάμει του άρθρου 5 της παρούσας.
Τίμημα μεταβίβασης και ποσοστό παρακράτησης
1. Το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης καθώς και σε περίπτωση που η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί σύμφωνα με το άρθρο 1 της ΠΟΛ. 1011/2018, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
2. Για την άρση της επιβληθείσας κατάσχεσης,
α. πρέπει να πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατά το άρθρο 12 του ΚΦΔ,
β. από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση ποσό παρακράτησης που έχει τεθεί επί του αποδεικτικού ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής, το οποίο ορίζεται ως το μεγαλύτερο μεταξύ του ποσού της παρακράτησης λόγω αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατ’ άρθρο 12 ΚΦΔ ή του ποσού που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης, όπως αυτό προσδιορίζεται στο άρθρο 5 της παρούσας. Με την επιφύλαξη της παραγράφου 6 του παρόντος, το ποσοστό αυτό σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι κατώτερο του 25% του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση. Σε
περίπτωση που δεν ορίζεται ποσοστό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας σύμφωνα με την περ. γ. της παρ. 2 του άρθρου 3 της υπό στοιχεία Α.1162/2023 (Β’ 6129), τότε για την άρση της κατάσχεσης παρακρατείται και αποδίδεται το ποσό που αναλογεί στο ποσοστό του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης, όπως αυτό προσδιορίζεται στο άρθρο 5 της παρούσας.
3. Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης, που προκύπτει από την εφαρμογή της παραγράφου 2, υπερβαίνει το τίμημα, όπως αυτό καθορίστηκε με την παράγραφο 1, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
4. Επί του αποδεικτικού ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής αναγράφεται ως επισημείωση το άρθρο 47Α του ΚΦΔ. Εάν η βεβαίωση οφειλής της Δ.Ο.Υ./ΚΕ.Β.ΕΙΣ./Κ.Ε.ΜΕ.Φ./Ε.Μ.ΕΙΣ. ισχύει σε συνδυασμό με βεβαίωση οφειλής από Τελωνείο σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, τότε λαμβάνονται υπόψη και οι αντίστοιχες οφειλές στο Τελωνείο.
5. Στην περίπτωση που το σύνολο των βεβαιωμένων και ληξιπρόθεσμων οφειλών από κάθε αιτία (ατομικών, συνυπευθυνότητας, συνυποχρέωσης, εγγυητή κ.λπ.) του αιτούντος έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, τότε σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 47Α του ΚΦΔ, το ποσοστό της παρακράτησης κατά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής για τη μεταβίβαση ακινήτου προσδιορίζεται με βάση το άρθρο 12 του ΚΦΔ και δεν εφαρμόζεται η παρακράτηση λόγω της κατάσχεσης που προβλέπεται στην περ. γ) της παρ. 1 του άρθρου 47Α του ΚΦΔ.
6. Οι κανόνες περί σύμμετρης ικανοποίησης κατά τις διατάξεις της περ. γ της παρ. 1 του άρθρου 25 του ν. 4611/2019 (Α’ 73) εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση. Άρθρο 4
Απόδοση παρακρατούμενων ποσών
1. Το ποσό της παρακράτησης αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση από τον συμβολαιογράφο που καταρτίζει το συμβόλαιο σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 2 του άρθρου 9 της υπό στοιχεία Α. 1162/2023 κοινής απόφασης του Υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του Διοικητή της ΑΑΔΕ και τα οριζόμενα στην παρ. 2 του άρθρου 4 της ΠΟΛ 1275/2013 απόφασης του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών «Βεβαίωση οφειλής άρθρου 12 ν. 4174/2013 Α’ 170».
2. Μετά την απόδοση από τον συμβολαιογράφο του ποσού της παρακράτησης η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει άμεσα οριστική απόφαση άρσης κατάσχεσης ακινήτου.
3. Το ποσό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής αποδίδεται βάσει του Τ.Ο.Π. ή Τ.Β.Ο. αντίστοιχα και πιστώνεται κατά προτεραιότητα στις εναπομένουσες οφειλές της υπό άρση κατάσχεσης.
4. Η απόφαση άρσης κατάσχεσης υπό όρους για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία με τίμημα, που ορίζει ποσό παρακράτησης, καταχωρείται σε ειδικό βιβλίο, προκειμένου να ελέγχεται η απόδοση των ποσών. Το ειδικό βιβλίο του προηγούμενου εδαφίου παρακολουθείται από την Υπηρεσία που είναι αρμόδια για την επιδίωξη της είσπραξης της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση.
Συντελεστές βαρύτητας κριτηρίων φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής
1. Για τον υπολογισμό του ποσοστού παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης λαμβάνονται υπόψη αθροιστικά τα κάτωθι αναφερόμενα 5 κριτήρια, καθένα εκ των οποίων βαθμολογείται όπως περιγράφεται ακολούθως και το σύνολο αυτών αξιολογείται συνολικά σε κλίμακα 0 έως 100 βαθμών, όπως αυτή περιγράφεται στην παράγραφο 2 του παρόντος άρθρου:
α) Συνέπεια του οφειλέτη στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών: 10 βαθμοί. Ειδικότερα, στην περίπτωση που δεν υφίσταται απώλεια ρύθμισης με υπαιτιότητα του οφειλέτη εντός της τελευταίας τριετίας, έως τον χρόνο υποβολής της αίτησής του για τη χορήγηση απόφασης άρσης κατάσχεσης επί του ακινήτου, δεν υπάρχουν αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες οφειλές και τηρούνται οι όροι των ρυθμίσεων, ο οφειλέτης αξιολογείται με 10 βαθμούς.
β) Συνέπεια οφειλέτη στην υποχρέωση υποβολής φορολογικών δηλώσεων: 20 βαθμοί. Ειδικότερα, η εμπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και δηλώσεων Φ.Π.Α. για τις οποίες ο οφειλέτης είναι υπόχρεος κατά τα 3 τελευταία έτη πριν από την ημερομηνία υποβολής της αίτησής του αξιολογείται με 20 βαθμούς.
γ) Αποπληρωμή οφειλής μετά την επιβολή κατάσχεσης: έως 15 βαθμοί. Ειδικότερα,
γα) αποπληρωμή ποσού σε ποσοστό από 30% και άνω της συνολικής οφειλής της επιβληθείσας κατάσχεσης έως την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 15 βαθμούς,
γβ) αποπληρωμή ποσού σε ποσοστό από 10% και άνω αλλά λιγότερο από 30% της συνολικής οφειλής της επιβληθείσας κατάσχεσης έως την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 10 βαθμούς,
γγ) αποπληρωμή ποσού σε ποσοστό μικρότερο του 10% της συνολικής οφειλής της επιβληθείσας κατάσχεσης, έως την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 0 βαθμούς.
δ) Χρονικό διάστημα από την επιβολή αναγκαστικής κατάσχεσης επί του προς μεταβίβαση ακινήτου μέχρι και την υποβολή αίτησης για άρση αυτής: έως 25 βαθμοί.
Ειδικότερα,
δα) παρέλευση χρονικού διαστήματος μικρότερου των 10 ετών από την ημερομηνία επιβολής της αναγκαστικής κατάσχεσης επί του υπό μεταβίβαση ακινήτου έως και την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 25 βαθμούς,
δβ) παρέλευση χρονικού διαστήματος 10 έως 15 ετών από την ημερομηνία επιβολής της αναγκαστικής κατάσχεσης επί του υπό μεταβίβαση ακινήτου έως και την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 5 βαθμούς,
δγ) παρέλευση χρονικού διαστήματος μεγαλύτερου των 15 ετών από την ημερομηνία επιβολής της αναγκαστικής κατάσχεσης επί του υπό μεταβίβαση ακινήτου έως και την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 0 βαθμούς.
ε) Προέλευση οφειλής: έως 30 βαθμοί. Ειδικότερα,
εα) ποσό βεβαιωμένων Φ.Π.Α και παρακρατούμενων φόρων σε ποσοστό μικρότερο του 10% επί της συνολικής οφειλής της κατάσχεσης επί του προς μεταβίβαση ακινήτου κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 30 βαθμούς,
εβ) ποσό βεβαιωμένων Φ.Π.Α και παρακρατούμενων φόρων σε ποσοστό από 10% έως 50% επί της συνολικής οφειλής της κατάσχεσης επί του προς μεταβίβαση ακινήτου κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 10 βαθμούς,
εγ) ποσό βεβαιωμένων Φ.Π.Α και παρακρατούμενων φόρων σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50% επί της συνολικής οφειλής της κατάσχεσης επί του προς μεταβίβαση ακινήτου κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησης του οφειλέτη για άρση αυτής, αξιολογείται με 0 βαθμούς.
2. Κατόπιν εφαρμογής και υπολογισμού των κριτηρίων της παραγράφου 1, ορίζεται το ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης κατά τα οριζόμενα στην περ. γ) της παρ. 1 του άρθρου 47Α, ως ακολούθως:
α) αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από 80 έως 100 βαθμούς, επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης, 25%,
β) αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από 60 έως 79 βαθμούς, επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης, 45%,
γ) αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από 40 έως 59 βαθμούς, επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης, 65%,
δ) αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από 20 έως 39 βαθμούς, επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης, 85%,
ε) αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από 0 έως 19 βαθμούς, επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης 100%.
Διαβάστε ολόκληρη την εγκύκλιο εδώ
enikonomia.gr
