Στεγαστικό: Αύριο η συνεδρίαση του άτυπου Eurogroup – Οι πολιτικές που θα συζητηθούν

Το πρόβλημα του στεγαστικού προβλήματος θα τεθεί αύριο το πρωί επί τάπητος με πρωτοβουλία της Ελλάδας στη συνεδρίαση του άτυπου Eurogroup που θα γίνει  στη Λευκωσία, υπό την προεδρία του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκου Πιερρακάκη.

Ο στόχος είναι να συζητηθούν πολιτικές που μπορούν να εφαρμοστούν σε ευρωπαϊκό επίπεδο για το θέμα αυτό, καθώς κοινή πρόκληση για τις οικονομίες της Ευρωζώνης είναι η εκτίναξη των τιμών στα ενοίκια, η έλλειψη των διαθέσιμων κατοικιών αλλά και η αυξημένη πίεση στις μεγάλες πόλεις.

Στην συνεδρίαση αυτή, θα γίνει ανταλλαγή απόψεων και ιδεών των 21 κρατών-μελών της ΕΕ για εφαρμογή αποτελεσματικών πολιτικών προσιτής κατοικίας, με βάση τα επιτυχημένα μοντέλα στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόζουν η Ισπανία, η Ιρλανδία και η Κροατία.

Το κοινό στοιχείο που έχουν και οι 3 χώρες είναι ότι συνδυάζουν κυρίως την επιβολή φόρου για κλειστά ακίνητα, την κοινωνική κατοικία, τις επιδοτήσεις και τις πολιτικές αύξησης της προσφοράς και τους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μειώσεις, καθώς αναγνωρίζουν ότι η στεγαστική κρίση απαιτεί πολυεπίπεδη και μακροχρόνια στρατηγική.

Τι έκαναν η Ισπανία, η Ιρλανδία και η Κροατία

Αξίζει να σημειωθεί πως, από την Ισπανία έχει εγκριθεί το Κρατικό Σχέδιο Στέγασης ύψους 7 δισ. ευρώ της περιόδου 2026–2030, το οποίο τριπλασιάζει τις δημόσιες επενδύσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, της εκτόξευσης των ενοικίων και της κερδοσκοπίας.

Οι πυλώνες της στεγαστικής πολιτικής της χώρας της Ιβηρικής είναι:

• Η επέκταση της Δημόσιας Στέγης (40% του προϋπολογισμού). Επίσης επισημαίνεται πως θα διατεθούν σχεδόν 2,8 δισ. ευρώ για την κατασκευή και απόκτηση νέων κοινωνικών-δημόσιων κατοικιών, προκειμένου να ενισχυθεί το απόθεμα των κατοικιών .
• Οι επιδοτούμενες ή κοινωνικές κατοικίες που χτίζονται με δημόσιο χρήμα προστατεύονται πλέον μόνιμα και δεν επιτρέπεται να αποχαρακτηριστούν ή να πουληθούν σε ιδιώτες.
• Ενεργοποίηση ενός νέου δημόσιου συστήματος στέγασης προσιτής, μακροχρόνιας ενοικίασης (έως και 75 έτη) με το ενοίκιο να περιορίζεται στο 30% του εισοδήματος των δικαιούχων.

Μέρος του συνολικού κονδυλίου θα διατεθεί για την ανακαίνιση υφιστάμενων κτιρίων με έμφαση στην προσβασιμότητα και την «πράσινη» μετάβαση.

Για την αντιμετώπιση της ερήμωσης, θα κατασκευαστούν κατοικίες σε υποβαθμισμένες ή απομακρυσμένες-ερημωμένες περιοχές της χώρας.

Μεγάλο μέρος (σχεδόν το 30%) του ισπανικού στεγαστικού προγράμματος στοχεύει στη στήριξη των νέων με άμεσες επιδοτήσεις και στεγαστικά βοηθήματα, καθώς η χώρα καταγράφει από τα  υψηλότερα ποσοστά νέων στην Ευρώπη που αδυνατούν να φύγουν από το πατρικό τους.

Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, θεσπίζονται αυστηροί περιορισμοί και πλαφόν αλλά και υποχρεώσεις των μεγάλων πλατφορμών (όπως Airbnb και Booking.com) να αφαιρούν άμεσα παράνομα ή μη αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα.

Η Ιρλανδία 

Στην Ιρλανδία εφαρμόζεται το εθνικό σχέδιο «Delivering Homes, Building Communities 2025–2030» με έναν ιστορικό προϋπολογισμό-ρεκόρ ύψους 11,3 δισ. ευρώ.  Ο στόχος είναι να κατασκευαστούν 300.000 νέες κατοικίες έως το 2030, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το σοβαρό πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης.

Τα βασικά μέτρα που ήδη τίθενται σε ισχύ χωρίζονται σε τρεις μεγάλους άξονες:

• Διενεργούνται αυστηροί έλεγχοι στις τιμές ενοικίων, όπου ήδη επιβάλλεται από τον περασμένο Μάρτιο το πλαφόν 2%σε εθνικό επίπεδο. Οι αυξήσεις των ενοικίων  σε ολόκληρη τη χώρα (και όχι μόνο σε επιλεγμένες ζώνες) πλέον δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 2% ετησίως ή τον ρυθμό του πληθωρισμού, ανάλογα ποιο μέγεθος είναι χαμηλότερο. Μάλιστα, τα ολοκαίνουργια διαμερίσματα (με έναρξη κατασκευής μετά τον Ιούνιο του 2025) εξαιρούνται από το όριο του 2%, προκειμένου να μην παγώσουν οι ιδιωτικές επενδύσεις και οι αυξήσεις τους συνδέονται αποκλειστικά με τον δείκτη του πληθωρισμού. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να επαναφέρουν το ενοίκιο στις τρέχουσες τιμές αγοράς μόνο εάν ένας ενοικιαστής αποχωρήσει οικειοθελώς ή εάν ολοκληρωθεί ένας 6ετής κύκλος ενοικίασης χωρίς υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη.
• Μειώθηκε δραστικά στο 9% ο ΦΠΑ για την πώληση έτοιμων διαμερισμάτων έως το 2030 από το 13,5%,προκειμένου να γεφυρωθεί το κατασκευαστικό κόστος για τους εργολάβους. Ακόμα, θεσπίστηκε φόρος τουλάχιστον 7% επί της εμπορικής αξίας για ιδιοκτήτες που αφήνουν ακίνητα να ρημάζουν, αναγκάζοντάς τους είτε να τα ανακαινίσουν είτε να τα πουλήσουν. Οι εταιρείες που επενδύουν στο κρατικό μοντέλο «Cost Rental» (προσιτά ενοίκια που καλύπτουν μόνο το κόστος κατασκευής/διαχείρισης) απαλλάσσονται πλήρως από τον εταιρικό φόρο για αυτά τα έσοδα.
• Από τον προϋπολογισμό, 2,9 δισ. ευρώ διατίθενται απευθείας για την κατασκευή 10.200 νέων κοινωνικών κατοικιών και την αγορά υφιστάμενων ακινήτων από το κράτος.

Η Κροατία 

Η Κροατία εφαρμόζει το Εθνικό Σχέδιο Στεγαστικής Πολιτικής (National Housing Policy Plan) έως το 2030 και αυτό συνοδεύεται από μια ριζική φορολογική μεταρρύθμιση στα ακίνητα, της οποίας ο στόχος είναι να καταπολεμηθεί η τεράστια έλλειψη σπιτιών που υπάρχει λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των κενών διαμερισμάτων.

Το μοντέλο της Κροατίας κινείται γύρω από τις παρακάτω βασικές παρεμβάσεις:

• Θεσπίστηκε νέος ετήσιος φόρος ακινήτων, προκειμένου να αναγκαστούν οι ιδιοκτήτες να βάλουν τα κλειστά σπίτια στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων.  Ο φόρος κυμαίνεται από 0,60 έως 8 ευρώ ανά τ.μ. και επιβάλλεται σε ετήσια βάση.  σε όλα τα οικιστικά ακίνητα, στις εξοχικές κατοικίες και στα κενά διαμερίσματα. Οι δήμοι καθορίζουν το ακριβές ποσό φόρου με βάση την τοποθεσία και την παλαιότητα του ακινήτου. Από την καταβολή του φόρου εξαιρούνται οι ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν το ακίνητο ως κύρια κατοικία τους ή το νοικιάζουν με μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον 10 μήνες το χρόνο.
• Από την κυβέρνηση εισήχθη και νόμος για την προσιτή στέγαση. Μάλιστα ως ανώτατη τιμή πώλησης ορίστηκαν τα 2.104 ευρώ ανά τ.μ για τα νέα διαμερίσματα που κατασκευάζονται μέσω του κρατικού προγράμματος. Σχεδιάζεται η κατασκευή και ενεργοποίηση περίπου 9.000 νέων οικιστικών μονάδων έως το 2030, εκ των  οποίων τουλάχιστον οι μισές θα διατεθούν αποκλειστικά για μη κερδοσκοπική, προσιτή ενοικίαση.
• Το κράτος έχει τον ρόλο του διαμεσολαβητή (κρατική εγγύηση ενοικίου) και  προσφέρει εφάπαξ χρηματικά ποσά, προκειμένου οι ιδιώτες να παραχωρήσουν τα κλειστά τους διαμερίσματα για προσιτό ενοίκιο.
• Για να μπορέσουν οι πολίτες ηλικίας έως 45 ετών να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, εφαρμόζονται σημαντικές ελαφρύνσεις.Ενδεικτικά κάποιες από αυτές είναι η επιστροφή ΦΠΑ 50% για την αγορά νεόδμητου ακινήτου, η πλήρης απαλλαγή ή επιστροφή του φόρου μεταβίβασης για την αγορά πρώτης κατοικίας.
• Για την αντιμετώπιση του προβλήματος του υπερ-τουρισμού, ψηφίστηκε τουριστικός νόμος μέσω του οποίου δίνεται το δικαίωμα στους Δήμους να θέτουν αυστηρά όρια και να απαγορεύουν νέες άδειες Airbnb σε περιοχές, όπου η στέγαση για τους μόνιμους κατοίκους έχει γίνει απρόσιτη.

Τα επιπλέον κίνητρα

Στο επίκεντρο των σχεδιασμών της ελληνικής κυβέρνησης βρίσκονται νέα μέτρα που θα ενισχύσουν την κατασκευή και την αξιοποίηση κατοικιών. Η ήδη εφαρμοζόμενη η τριετής φοροαπαλλαγή για ακίνητα που επιστρέφουν στην αγορά, τα προγράμματα ανακαίνισης κλειστών κατοικιών και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις.

Ακόμη, η κυβέρνηση εξετάζει τη χορήγηση των επιπρόσθετων φορολογικών και χρηματοδοτικών κινήτρων προκειμένου να ενεργοποιηθούν περισσότερα ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανεκμετάλλευτα.

Σημαντική βαρύτητα δίνεται και στο νέο πλαίσιο της Κοινωνικής Αντιπαροχής. Μέσω αυτού, θα γίνεται αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων για τη δημιουργία νέων κατοικιών με κοινωνικά κριτήρια.  Ταυτόχρονα, τα προγράμματα «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2» εξακολουθούν να είναι βασικό εργαλείο πρόσβασης των νέων στην ιδιοκατοίκηση, ενώ εξετάζονται  και τρόποι για τη διεύρυνση των δικαιούχων και την ενίσχυση των διαθέσιμων πόρων.