Διευκρινίσεις για τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που προέβλεπαν μπόνους σε ύψος και δόμηση για νέες οικοδομές δίνει ο αντιπρόεδρος Παγκόσμιας Ομοσπονδίας Τοπογράφων Μηχανικών, Μιχάλης Καλογιαννάκης μιλώντας στην εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος”.
Το ΣτΕ έκρινε πρόσφατα πως αυτές οι διατάξεις είναι αντισυνταγματικές. Διευκρινίζεται πως με την απόφαση του ΣτΕ διαχωρίζονται τα κτίρια σε όσα χτίστηκαν μέχρι σήμερα και τα οποία θα διατηρήσουν τον χαρακτήρα των διατάξεων που κατέπεσαν στο Ακυρωτικό Δικαστήριο και ακυρώνονται όσες άδειες δεν είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου.
Συγκεκριμένα ο αντιπρόεδρος Παγκόσμιας Ομοσπονδίας Τοπογράφων Μηχανικών, Μιχάλης Καλογιαννάκης απάντησε στα παρακάτω ερωτήματα στην εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος”. Αναλυτικά:
1.Γιατί κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι συγκεκριμένες διατάξεις;
Δεν κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι διατάξεις λόγω του περιεχομένου τους, δηλαδή ότι μπορεί να δοθούν πολεοδομικά κίνητρα εφόσον γίνονταν «πράσινες» παρεμβάσεις σε νέες οικοδομές, επ’ ωφελεία του περιβάλλοντος. Επιπλέον, δεν γνωρίζουμε από την ανακοίνωση αν εξετάστηκαν αν οι παρεμβάσεις που θα γίνουν ωφελούν σε τέτοιον βαθμό το περιβάλλον, ώστε να δικαιολογούν το μέγεθος των πολεοδομικών κινήτρων και αν υπάρχει περιβαλλοντικό ισοζύγιο.
Κρίθηκε αντισυνταγματικό ότι με τις συγκεκριμένες διατάξεις δίνεται η δυνατότητα στις υπηρεσίες δόμησης, που υπάγονται στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με ουσιώδη προσαύξηση του ύψους και της δόμησης από ό,τι προβλέπεται από το πολεοδομικό καθεστώς που ισχύει στην κάθε περιοχή και το οποίο έχει εγκριθεί από το κεντρικό κράτος.
Και αυτό γιατί, σύμφωνα με το Σύνταγμα, η πολεοδόμηση, η ανάπτυξη και η επέκταση των πόλεων υπάγονται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του κεντρικού κράτους και όχι της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Επιπλέον η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του κεντρικού κράτους.
Αυτό ακριβώς το σκεπτικό χρησιμοποιήθηκε από το ΣτΕ και στις αποφάσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, την αναγνώριση κοινόχρηστης οδού και των ορίων κάποιων οικισμών. Δηλαδή, ότι δεν μπορεί ο δήμος ή η νομαρχία με τις αποφάσεις του να πολεοδομεί κατά παρέκκλιση των πολεοδομικών διατάξεων που έχει αποφασίσει το κεντρικό κράτος.
Επιπλέον στο παραπάνω σκεπτικό προστίθεται ακόμα ότι και αν το κεντρικό κράτος έχει αποφασίσει να παρέχονται αυτά τα κίνητρα, αυτό πρέπει να γίνει μετά από ειδική επιστημονική μελέτη ανά περιοχή. Δηλαδή, όχι οριζόντια. Για τον λόγο αυτόν ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας προανήγγειλε ότι θα ενταχθούν αυτά τα πολεοδομικά κίνητρα στα εν εξελίξει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και αναμένεται να ολοκληρωθούν το 2026.
2.Ποιες οικοδομικές άδειες επηρεάζονται και ποιες ακυρώνονται;
Ακυρώνονται απευθείας οι οικοδομικές άδειες για τις οποίες εκκρεμούν προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας και στα διοικητικά δικαστήρια.
3.Τι συμβαίνει με τις υπόλοιπες οικοδομικές άδειες;
Οι οικοδομικές άδειες που επηρεάζονται είναι όσες έχουν εκδοθεί κάνοντας χρήση αυτών των πολεοδομικών κινήτρων και αποδεδειγμένα δεν έχουν ξεκινήσει την υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες). Αυτό αναφέρει η ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ, αλλά ενδεχομένως με τη δημοσιοποίηση όλης της απόφασης μαζί με το σκεπτικό της, η συγκεκριμένη αναφορά να είναι πιο συγκεκριμένη στο τι εννοείται υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες).
Για παράδειγμα, συμπεριλαμβάνεται σε αυτήν την αναφορά οικοδομική άδεια που έχει καταθέσει αίτημα στην Αρχαιολογία, ώστε να ξεκινήσει την εκσκαφή; Είναι έναρξη εργασιών όταν έχει ξεκινήσει η καταβολή ασφαλιστικών εισφορών στους εργάτες της οικοδομής; Είναι έναρξη εργασιών η τοποθέτηση περίφραξης;
Αν η ερμηνεία είναι μόνο η υλοποίηση επί του πεδίου εργασιών, τότε θα πρέπει να υπάρξει μηχανισμός ελέγχου και πιστοποίησης έναρξης εργασιών των εν λόγω οικοδομικών αδειών. Αυτό μπορεί να γίνει έγκυρα μόνο με αεροφωτογραφίες για τη συγκεκριμένη ημερομηνία.
4.Τι θα γίνει με τις τιμές των διαμερισμάτων;
Τα διαμερίσματα που θα επηρεαστούν σε πρώτη φάση θα είναι τα νεόδμητα, λόγω της μείωσης προσφοράς. Βέβαια, στο σύνολο των μεταβιβαζόμενων διαμερισμάτων αποτελούν μικρό ποσοστό και απευθύνονται σε αγοραστές με υψηλά εισοδήματα. Ενδεχομένως, αν υπάρξουν μεγάλες αυξήσεις τιμών στα νεόδμητα διαμερίσματα, θα επηρεαστούν και αρκετά οι τιμές παλαιότερων διαμερισμάτων σε συγκεκριμένες περιοχές. Το πόσο θα επηρεαστούν οι τιμές των νεόδμητων είναι άγνωστο και θα κριθεί αν και κατά πόσον η αύξησή τους τα τελευταία δύο χρόνια οφείλεται κυρίως:
- Στη μείωση της προσφοράς λόγω της συγκεκριμένης αντιδικίας τα τελευταία 2 χρόνια και στο κατά πόσον ακόμα μπορεί να μειωθεί. Υπάρχει η εκτίμηση ότι η μεγαλύτερη μείωση έχει ήδη συντελεστεί και επομένως οι αυξήσεις δεν θα είναι αρκετά μεγάλες, διότι, σύμφωνα με τις δηλώσεις αρκετών δημάρχων, οι περισσότεροι κατασκευαστές που έκαναν χρήση των πολεοδομικών κινήτρων, μετά το πάγωμα έκδοσης των εν λόγω διατάξεων από συγκεκριμένες πολεοδομίες, τροποποίησαν τις οικοδομικές τους άδειες, ώστε να μην καθυστερήσουν την έκδοση τους.
- Με την αναμονή της συγκεκριμένης απόφασης του ΣτΕ και τις αποφάσεις που έχουν εκδοθεί τα τελευταία 2 χρόνια, ήδη αρκετοί κατασκευαστές έχουν «τρενάρει» την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών.
Στη συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης νεόδμητων ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, η ζήτηση φαίνεται να επηρεάζεται διαφορετικά ανά περιοχή. Γενικά αυξάνεται για τους εξής λόγους: μείωση επιτοκίων, χαμηλό κτιριακό απόθεμα διαμερισμάτων υψηλών προδιαγραφών, επίπεδο τιμών σε σχέση με άλλες χώρες
Αλλά και μειώνεται: περιορισμός Golden Visa, ευρύτερη οικονομική αστάθεια.
Βραχυχρόνια θα επηρεαστούν κυρίως οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων, αλλά μακροχρόνια θα υπάρχει εξορθολογισμός της συγκεκριμένης αγοράς ακινήτων, κυρίως στις περιοχές που δεν απευθύνονται σε αγοραστές εξωτερικού.
5.Ποιοι είναι οι ριγμένοι στην αγορά ακινήτων;
Σίγουρα ριγμένοι είναι περισσότερο όσοι κατασκευαστές και επενδυτές έχουν αγοράσει οικόπεδα που δεν πρόλαβαν να εκδώσουν οικοδομική άδεια ή δεν κάνανε έναρξη εργασιών.
Στην ίδια κατάσταση είναι και οι ιδιοκτήτες οικοπέδων που θέλανε να οικοδομήσουν το δικό τους σπίτι και πλέον πρέπει να αποδεχθούν ότι θα είναι μικρότερο, εκτός και αν έχουν υπομονή μετά το 2026.
Ενδεχομένως ριγμένοι είναι και ιδιοκτήτες οικοπέδων που δεν πρόλαβαν να το πουλήσουν. Είτε θα είναι τυχεροί λόγω ενδιαφέροντος συγκεκριμένων κατασκευαστών σε συγκεκριμένες περιοχές να προσπαθήσουν να καλύψουν τη μείωση της προσφοράς είτε πλέον θα διαπραγματεύονται τα ακίνητό τους σε χαμηλότερες τιμές.
6.Χρειάζονται τα πολεοδομικά κίνητρα για πράσινες παρεμβάσεις;
Όταν ξεκίνησε ο νόμος το 2012 χρειαζόταν, διότι δεν υπήρχε στη δημόσια συζήτηση σχεδόν καθόλου η αναγκαιότητα οι κατοικίες μας να είναι πιο πράσινες. Συγχρόνως υπήρξε και ένα κίνητρο ώστε να αναπτυχθεί η οικοδομική δραστηριότητα που προερχόταν από μια μεγάλη οικονομική κρίση που την είχε γονατίσει. Ηταν ένας καλός νόμος για τη συγκεκριμένη κατάσταση που βρισκόταν η χώρα μας.
Η συζήτηση για τα πολεοδομικά κίνητρα πρέπει να ανοίξει συγχρόνως με τη δημόσια διαβούλευση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Είναι μια συζήτηση για το σε ποιες πόλεις θέλουμε να ζούμε. Επομένως, είναι ένα θέμα που είναι λάθος να συζητείται αποσπασματικά. Αυτή είναι και η ουσία της απόφασης του ΣτΕ. Πρέπει να μάθουμε να συνομιλούμε, ανοικτά, εμπεριστατωμένα και κατανοητά.
Στον πάγο οι άδειες με bonus
Την αναστολή της έκδοσης οικοδομικών αδειών με βάση τα bonus του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού μέχρι τη δημοσίευση της απόφασης προβλέπει τροπολογία που κατέθεσε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Μέσω της ρύθμισης προβλέπεται ότι αναστέλλεται η έκδοση προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών, δηλαδή για τις διατάξεις που το ΣτΕ έκρινε ως αντισυνταγματικές.
Η ρύθμιση δίνει παράλληλα τη δυνατότητα η αναστολή να παραταθεί έως έναν μήνα μετά την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ, προκειμένου να δοθεί χρόνος για την κατάθεση νέας νομοθετικής ρύθμισης.
Οι δηλώσεις του Στασινού και των δημάρχων
Για το θέμα αυτό μίλησε μεταξύ άλλων ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός. «Η απόφαση αφήνει γκρίζα σημεία ως προς την ασφάλεια δικαίου, καθώς προβλέπει διαφορετική αντιμετώπιση ακόμα και σε περιπτώσεις όμορων οικοπέδων με βάση το εάν η οικοδομική άδεια έχει προσβληθεί νομικά ή όχι» τόνισε.
Αντίθετα, για «δικαίωση» μίλησε ο δήμαρχος Βάρης-Βούλας- Βουλιαγμένης Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, καθώς, όπως σημείωσε στην εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος”, «δικαιώνει πλήρως τις θέσεις της Τοπικής Αυτοδιοίκησης έναντι του καταστροφικού ΝΟΚ με απόφασή της η Ολομέλεια του ΣτΕ και βάζει οριστικό φρένο στην υπερδόμηση και την καταστροφή των πόλεων. Θυμίζουμε πως ήδη από τις 20/3/20204 το Δ.Σ. του δήμου μας έλαβε ομόφωνη απόφαση ζητώντας την αναστολή της έκδοσης αδειών που κάνουν χρήση των κινήτρων που προβλέπει ο ΝΟΚ», τονίζοντας πως στον δήμο έχουν χτιστεί 33 κτίρια με τη χρήση διατάξεων του ΝΟΚ, εκ των οποίων πέντε οικοδομικές άδειες έχουν προσφυγές.
Στο ίδιο μήκος κύματος και ο δήμαρχος Αλίμου, Ανδρέας Κονδύλης. «Η απόφαση του ΣτΕ είναι θετικότατη, δεδομένου ότι σταματάει το φαινόμενο της καταχρηστικής δόμησης των κτιρίων για τα οποία θεωρούσε ο ΝΟΚ ότι η πισίνα στη στέγη αποτελεί πράσινο ή που χτίζονταν τετραγωνικά χωρίς να μετράει ο συντελεστής δόμησης». Οσον αφορά τις άδειες που έχουν κάνει χρήση των ευνοϊκών διατάξεων, όπως εξήγησε στον «Ε.Τ.», περίπου 30-40 άδειες έχουν εκτελεστεί, δηλαδή έχουν χτιστεί κτίρια με βάσει μπόνους του ΝΟΚ.
enikonomia.gr
